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Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel a remplacé la loi Duflot qui n’avait pas fait l’unanimité parmi les investisseurs.

Pour regagner leur confiance, l’Assemblée Nationale a voté en décembre dans la loi de finances pour 2015, de nouvelles mesures plus incitatives, qui augmentent l’attractivité de l’investissement locatif dans le neuf. La nouvelle loi Pinel s’applique aux biens immobiliers acquis entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016.

Le principe du dispositif de défiscalisation Pinel

Un particulier investisseur, qui achète un logement neuf dans le cadre de la loi Pinel et qui s’engage à le louer pendant une durée minimum, bénéficie –sous conditions- d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 €.

NOUVEAU : les avantages du dispositif sont étendus aux acquéreurs de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers)

NOUVEAU : le taux de la réduction d’impôts est défini en fonction de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer le bien et qui varie entre 6, 9 ou 12 ans. Ainsi, le taux s’élève respectivement à 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement, celui-ci comprenant le prix d’achat et les frais d’acquisition (frais de notaire).

La réduction d’impôts est calculée sur le montant de votre investissement plafonné à 300 000 € et dans la limite d’un prix d’achat au m² de 5 500 € et ce, quelle que soit la zone géographique dans laquelle vous achetez.

Comment profiter de cette réduction d’impôt sur le revenu ?

Le logement que vous achetez doit être :

• achevé ou en l’état futur d’achèvement (achat sur plans)
• économe en énergie, donc répondant à des exigences de performance énergétique (RT 2012, BBC)
• situé dans des zones géographiques éligibles, définies en fonction du besoin en logements

Vous devez louer ce logement :

• non meublé et pendant une durée minimum de 6 ans
• à un locataire qui en fait sa résidence principale et dont les ressources ne dépassent pas un plafond, prévu par décret
• à un loyer plafonné, fixé en fonction de la zone géographique dans laquelle il se trouve

NOUVEAU : les logements acquis à partir du 1er janvier 2015 peuvent être loués à un ascendant / descendant (hors foyer fiscal). Vous pouvez donc loger un membre de votre famille en profitant de la défiscalisation.

Quand peut-on en bénéficier ?

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement. Dès lors, vous pourrez effectivement commencer à en bénéficier. Son montant total est réparti sur 6, 9 ou 12 ans, selon la durée d’engagement de location.

Exemple :

Vous achetez un appartement de 2 pièces pour un montant de 260 000 €.

Vous vous engagez à le louer pendant une durée de 9 ans :

Le taux de la réduction d’impôts applicable est donc de 18 %

Le montant total d’économies d’impôts est de 260 000 € x 0.18 = 46 800 € sur 9 ans,

soit 5 200 € par an pendant 9 ans

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales

La loi Duflot est un dispositif de défiscalisation favorisant l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Elle est en vigueur depuis le 1er janvier 2013, date à laquelle le dispositif Duflot a succédé à la loi Scellier.

Valable jusqu’au 31 décembre 2016, ce dispositif qui permet d’obtenir une réduction d’impôt est soumis à un ensemble de conditions.

Les avantages fiscaux de la loi Duflot

Acheter un logement neuf dans le cadre de la loi Duflot permet de déduire de ses impôts sur le revenu 18 % du montant de l’investissement. Cette réduction est répartie sur 9 ans. Pour un appartement neuf acheté en VEFA au prix de 300 000 €, la déduction fiscale totale sera ainsi de 54 000 €, soit un montant de 6 000 € par an. Cet avantage fiscal n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs sur un même bien immobilier.

Les conditions de l’investissement en loi Duflot

• L’investissement locatif en loi Duflot est réservé aux personnes ou aux sociétés résidant fiscalement en France.
• Le plafond d’investissement est de 300 000 € par an pour deux logements neufs maximum.
• La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du logement neuf dans la limite d’un plafond d’achat de 5 500 € / m². Les valeurs dépassant ce plafond ne sont pas prises en compte dans le calcul de la déduction fiscale.

Les logements éligibles en loi Duflot

• Sont éligibles au dispositif, les logements neufs situés dans les  zones géographiques où les besoins en logements sont les plus importants, majoritairement les grandes agglomérations. Il existe ainsi plusieurs zones (A, A bis, B1 et B2).
• La maison ou l’appartement neuf doit bénéficier du label RT 2012 (Règlementation Thermique) ou BBC-Effinergie (Bâtiment Basse Consommation).
• Le logement neuf acheté en VEFA dans le cadre de la loi Duflot doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date de déclaration d’ouverture du chantier.

Les contraintes pour l’investisseur en loi Duflot

• Le logement neuf doit être loué nu (sans meuble) à usage d’habitation principale.
• La location du logement neuf doit s’étaler au minimum sur une durée de 9 ans.
• La location doit débuter dans un délai de douze mois suivant l’achèvement de l’immeuble.
• Le loyer d’un logement neuf acheté en loi Duflot est soumis à un plafond selon la zone géographique dans laquelle il se trouve. Le plafonnement correspond à un prix inférieur d’environ 20 % aux loyers pratiqués au niveau local.
• L’acquéreur doit louer à des personnes ne dépassant pas les plafonds de ressources fixés par décret. Les plafonds varient selon la zone géographique où se situe le logement et la composition du foyer des locataires (seuls, en couple, avec enfants). Il a pour but de favoriser les revenus intermédiaires.
• Le locataire du bien immobilier ne peut être ni un ascendant, ni un descendant du propriétaire. L’ensemble des membres du foyer fiscal est concerné par cette condition.
• L’avantage fiscal procuré par le dispositif Duflot ne peut dépasser le plafond de 10 000 € de déduction d’impôt sur le revenu par an. Il est soumis au plafonnement des niches fiscales.

Le Prêt Locatif Social (PLS) s’adresse à tout investisseur dans l’immobilier neuf ou ancien, ce qui inclut la VEFA. Il est assorti de plusieurs avantages fiscaux et permet de financer de 50 à 100 % du montant de votre investissement immobilier.

Le Prêt Locatif Social (PLS) s’adresse à tout investisseur dans l’immobilier neuf ou ancien, ce qui inclut la VEFA. Il est assorti de plusieurs avantages fiscaux et permet de financer de 50 à 100 % du montant de votre investissement immobilier. Pour en bénéficier, il faut respecter certaines conditions de loyer ainsi qu’un plafonnement des ressources de vos futurs locataires.

Quelles conditions remplir pour bénéficier du Prêt Locatif Social ?

Le Prêt Locatif Social est uniquement destiné à la construction de logements à usage locatif. En y souscrivant, l’investisseur doit s’engager (par signature d’une convention avec l’Etat) à louer son bien immobilier durant toute la durée de remboursement du PLS. La location est encadrée par des plafonnements de loyers et de ressources des locataires, qui varient en fonction des zones géographiques.

Le loyer doit respecter un plafond supérieur de 50 % à celui du Prêt Locatif à Usage Social (PLUS), qui finance le logement social (HLM, SEM).

Les ressources des locataires doivent respecter un plafond supérieur de 30 % à celui du PLUS, qui favorise les ménages les plus modestes.

Il n’existe en revanche aucun plafonnement de ressources pour l’investisseur : toute personne physique, mais aussi morale (collectivité locale, association, organisme HLM…) peut souscrire un PLS.

Quel est le montant du Prêt Locatif Social ?

Le Prêt Locatif Social peut financer de 50 % (minimum) à 100 % du coût de votre investissement immobilier locatif (frais d’achat inclus). Sa durée d’amortissement est comprise entre 15 et 40 ans en fonction de la convention que vous signez avec l’Etat. Elle peut toutefois aller jusqu’à 50 ans dans le cadre d’un PLS foncier (achat de terrain + construction de logement). Le taux d’intérêt du PLS est révisable et indexé sur celui du Livret A. Si vous optez pour le PLS, vous pourrez profiter de subventions locales ou de prêts complémentaires à taux réduits (ex : Prêt Action Logement). En revanche, le Prêt Locatif Social n’est pas cumulable avec le dispositif Pinel.

Quels sont les autres avantages garantis par le Prêt Locatif Social ?

Outre ses conditions financières attractives, le PLS garantit aux investisseurs certains avantages fiscaux non négligeables. Vous bénéficiez ainsi d’une TVA à taux réduit de 5,5 % (contre 20 % hors PLS depuis le 1er janvier 2014), vous permettant d’obtenir un prix d’achat moins important que lors d’un investissement classique. Un investissement immobilier avec le Prêt Locatif Social s’accompagne d’une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) durant 25 ans. Cette durée peut être portée à 30 ans lorsque le logement respecte certaines normes de qualité environnementale.

Quelles démarches réaliser pour obtenir un Prêt Locatif Social ?

L’obtention d’un PLS se déroule en deux étapes. Dans un premier temps, l’investisseur doit obtenir une décision favorable d’agrément auprès de la Direction départementale de l’équipement (DDE). Il doit présenter un dossier d’agrément comportant notamment une copie du permis de construire, un plan de financement de l’opération, un projet de convention comprenant le niveau des loyers ainsi que l’engagement de principe d’un établissement de crédit. Si la réponse est positive, il signera alors une convention de location puis pourra, dans un délai maximum de six mois, formuler sa demande de prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire. Les travaux de construction du logement devront quant à eux débuter dans les dix-huit mois qui suivent.

Le statut de locataire facilite un déménagement rapide en cas de changement soudain dans la vie personnelle ou professionnelle. Cette liberté de mouvement est cependant limitée par le délai de préavis à respecter qui varie de 1 à 3 mois suivant les contrats et les raisons de votre déplacement, et les perspectives du marché de la location. Cependant, si votre activité professionnelle vous impose de rester mobile et de déménager souvent, il n’est pas recommandé de devenir propriétaire, à moins de vous placer dans une perspective d’investissement à plus ou moins long terme.

On peut devenir propriétaire à tout âge, mais il est préférable de posséder sa résidence principale et d’avoir remboursé un éventuel emprunt avant la retraite, afin de faire face à l’inévitable baisse des revenus causée par la cessation de l’activité professionnelle. Sachant que la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 20 ans, et qu’elle peut atteindre près de 30 ans pour les jeunes acquéreurs, cela signifie qu’il est raisonnable d’acheter son premier bien avant 45 ans. Généralement, le premier achat immobilier intervient dès que la vie professionnelle est lancée et stabilisée (signature d’un CDI par exemple), souvent en parallèle de projets familiaux (mariage, famille). L’âge moyen du premier CDI est de 27 ans, celui du premier mariage entre 30 et 32 ans, et celui du premier achat immobilier est de 31 ans.

Si vous avez l’intention de vous installer durablement dans une région, il faut savoir que le coût de la location finit toujours par dépasser celui de l’acquisition d’un logement au-delà d’une certaine durée.

En comparant le prix du loyer avec le prix d’achat d’un logement identique, vous pouvez déterminer à partir de combien de mois la location devient moins rentable que l’achat. En moyenne, on estime que louer est moins coûteux qu’acheter si l’on reste moins de 6 ans dans le même logement. Ce délai varie selon les régions et la conjoncture, et peut atteindre 10 ans – sachant que ce calcul n’intègre pas les plus-values que vous pouvez réaliser au moment de la revente. Au-delà de 6 à 10 ans, devenir propriétaire est donc plus intéressant financièrement, surtout si vous incluez la plus-value réalisée en cas de revente du fait de l’augmentation régulière des prix de l’immobilier.

Dans une région où peu de biens sont disponibles à la location, il n’est pas toujours simple de trouver un logement adapté à ses besoins. Si le prix du mètre carré est abordable ou dans un marché en croissance, l’achat d’un bien immobilier peut être rapidement rentabilisé. En règle générale, quelques années suffisent pour couvrir les frais liés à l’acquisition (frais d’agence, frais de notaire, intérêts d’emprunt). A l’inverse, dans les agglomérations où le prix de l’immobilier est déjà très élevé et peu susceptible d’augmenter fortement à l’avenir, le gain financier par rapport à la location peut réclamer davantage de temps.

Les banques accordent plus aisément un crédit de long terme si l’emprunteur dispose d’un apport personnel couvrant au moins 10 à 25 % de l’opération. Pour autant, il est tout à fait possible d’emprunter sans apport si vous bénéficiez d’un emploi stable et d’un reste à vivre suffisant pour couvrir les dépenses du foyer, après le paiement des mensualités du crédit. Le taux d’effort doit se situer autour de 30 % des revenus.